12 juin 2024 Cour de cassation Pourvoi n° 22-24.177 Chambre commerciale financière et économique :
La Cour de cassation, dans son arrêt du 12 juin 2024 (pourvoi n° 22-24.177), s'est prononcée sur une question importante en matière de bail commercial intéressant une société placée en redressement judiciaire.
Une société bailleresse sollicitait auprès du Juge commissaire la résiliation du bail commercial de la société pour non-paiement des loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective, depuis plus de trois mois.
Le juge-commissaire et la cour d'appel rejetaient cette demande, car les loyers impayés avaient finalement été payés par le locataire avant la décision du juge.
La Cour de cassation a confirmé cette décision, rappelant que pour obtenir la résiliation, le juge doit constater que les loyers restent impayés au moment où il statue. Si les paiements sont effectués avant, la demande est rejetée.
🔎 Cette solution aurait pu être différente si la bailleresse avait saisi le Juge des référés du Tribunal Judiciaire en acquisition de la clause résolutoire après signification d’un commandement de payer resté infructueux.
D’où l’importance d’échanger en amont avec votre Conseil sur la stratégie procédurale à mettre en œuvre.
Le 13 juin 2024, la troisième chambre civile rendait un arrêt (pourvoi n°23-13.613) important relativement à la fixation du loyer en renouvellement d’un local commercial.
Contexte : La bailleresse contestait la fixation du loyer renouvelé, argumentant que la superficie de vente à prendre en compte pour le calcul de la valeur locative devait être celle prévue initialement dans le bail (80 m²) et non celle réduite par des travaux effectués par la locataire (43,85 m²), travaux non contestés par la bailleresse.
Décision de la Cour : La Cour a considéré que la configuration des locaux au jour du renouvellement devait être celle à prendre en considération pour déterminer la valeur locative, estimant que les travaux réalisés par la locataire, qui n'ont pas modifié la structure du bâtiment ni enfreint le contrat, pouvaient être pris en compte dans la fixation du loyer renouvelé.
Cette décision souligne l'importance de définir dans le bail initial les caractéristiques réelles du local et du soin à apporter dans la rédaction de la clause « Désignation des lieux loués ».